運營及服務業(yè)務盈利79.2億元，穩(wěn)定貢獻利潤及現金流 

面對新周期與新環(huán)境，運營及服務業(yè)務展現出澎湃活力，持續(xù)穩(wěn)定的現金流及利潤，成為龍湖集團保障流動性安全、穿越周期的重要引擎。

報告期內，龍湖集團運營及服務業(yè)務合計實現收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，在集團營業(yè)收入中占比達到27.5%；全年實現核心權益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，凈利率約30%。

2025年，由商業(yè)投資、資產管理組成的運營業(yè)務租金收入為141.9億元，同比增長1.6%。

商業(yè)投資航道2025年租金收入同比增長4%至112.1億元，出租率保持97%的高位。龍湖商業(yè)有效鎖定高消費力客群，營業(yè)額、客流均實現雙位數增長，剔車營業(yè)額整體同比增長17%，日均客流整體同比增長16%。

2025年，龍湖商業(yè)聚焦一二線高能級城市的布局策略，全年新開業(yè)13座購物中心，武漢濱江天街、重慶江岸天街等商場開業(yè)即成為區(qū)域消費地標，客流銷售穩(wěn)居高位；此外，重慶北城天街、蘇州獅山天街等頭部商場也在年內完成改造，有效提升了消費體驗與資產價值。

截至2025年12月31日，龍湖商業(yè)累計開業(yè)運營商場達99座（分期項目合并后商場個數），覆蓋全國25座城市，運營總建面為1050萬平方米（含車位總建筑面積為1403萬平方米），合作品牌超7400家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，以“一店一策”的差異化運營思路，持續(xù)輸出獨有的創(chuàng)新消費場景與體驗。

資產管理航道長租公寓、產業(yè)辦公、服務式公寓、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院和健康養(yǎng)老六個業(yè)務協(xié)同發(fā)力，2025年實現收入29.8億元，通過優(yōu)化資產配置與運營效能，實現資產質量與盈利能力的雙提升。

其中，截至2025年12月31日，長租公寓品牌冠寓通過提升產品力不斷升級租住體驗，開業(yè)超六個月項目出租率達95.7%，租金收入24.8億元，盈利能力行業(yè)領先。全新活力街區(qū)“歡肆”，先后亮相上海、杭州、合肥、成都，通過與長租公寓等業(yè)態(tài)協(xié)同，釋放空間聯(lián)動效能，實現資產質量與盈利能力的雙提升。

以物業(yè)服務、智慧營造為主的服務業(yè)務收入為125.8億元。

物業(yè)服務業(yè)務全年總收入為112.3億元，在管項目超2100個，在管面積約3.6億平方米，外拓占比約55%。主動調整盤面，聚焦服務品質，通過完善安防體系、強化智能化管控，并持續(xù)煥新設施、綠化及智慧系統(tǒng)，穩(wěn)步提升業(yè)主居住體驗。

商企服務方面，龍湖智創(chuàng)生活堅定踐行“城市聚焦與客戶聚焦”戰(zhàn)略，業(yè)務觸角從城市地標延伸至產業(yè)核心，實現了全周期、全鏈條資產服務的精準落地。年內新獲取北京數字經濟算力中心、杭州亞運村媒體村商業(yè)綜合體、西安咸陽國際機場、成都寬窄巷子等地標類項目，客戶包括小米、華為、阿里等世界500強企業(yè)，服務覆蓋金融、新一代信息技術、高端制造、新能源、互聯(lián)網等行業(yè)。

龍湖龍智造作為“智慧營造”的踐行者，依托全周期的開發(fā)管理與品質管控體系，以承諾兌現收獲客戶信賴，更在紓困盤活、城市更新等復雜實踐中積累了扎實能力，為合作伙伴提供穩(wěn)定可靠的專業(yè)支持。

2025年，龍湖龍智造實現營業(yè)收入13億元，全年新增代建面積1387萬平方米，代建銷售額206.2億元，交付面積293萬平方米，為客戶項目提供高品質營造服務，助力價值創(chuàng)造。

財務優(yōu)化

債務結構持續(xù)改善，融資成本創(chuàng)歷史新低 

近年來，龍湖集團主動摒棄對杠桿與規(guī)模的依賴，聚焦債務壓降與正向經營性現金流，夯實財務安全底線。

2025年，龍湖集團合計完成135億元境內債券及92.3億港幣境外銀團的安全兌付。截至2025年12月31日，龍湖集團綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元；在手現金292.0億元；凈負債率為52.2%，現金短債倍數為1.85倍，剔除預收款后的資產負債率54.7%。

在 “安全削峰”后，龍湖集團每年到期的集團層面?zhèn)鶆找?guī)模有限，其中，2026年剩余到期約61億元，包含約25億元境內信用債、約23億元中債增進擔保債券以及約13億元境外信用貸款；2027年到期約62億元，其中，境內信用債約8億元、境外信用貸款約38億元、境外美元債約16億元。

穩(wěn)步、有序壓降負債的同時，龍湖的債務結構也在不斷優(yōu)化，融資成本、平均合同借貸年期均達到歷史最優(yōu)水平。截至2025年12月31日，龍湖集團平均融資成本降至3.51%，平均合同借貸年期延長至12.12年，含資本性支出的經營性現金流為正58億元，并已連續(xù)三年為正，為跨越周期提供堅實支撐。

長期以來，龍湖恪守“不逾期、不展期、不違約”承諾所積累的信用，為自身贏得了戰(zhàn)略合作銀行的持續(xù)信任與支持，截至2025年12月31日，龍湖集團的有息負債中，銀行融資占比達89%，外幣債務占比降至10.0%，100%已做掉期，完全規(guī)避匯兌風險。

向善共贏

探索清潔能源應用，各項幫扶計劃持續(xù)落地

 堅持“善待”底色，龍湖集團結合自身經驗及優(yōu)勢，貢獻社會價值，履行企業(yè)公民責任。

以“善待你一生”為出發(fā)點，龍湖公益基金會在“一老一小”、鄉(xiāng)村振興、助學興教等領域，開展各項幫扶計劃。截至最新數據，龍湖集團及創(chuàng)始人、龍湖公益基金會累計捐贈超20億元，龍湖公益基金會各項幫扶計劃累計幫扶超241萬人，志愿者人數超2萬人，累計志愿服務時長超7.5萬小時。

因在公益領域的突出表現，龍湖集團連續(xù)兩屆獲得中國公益慈善領域中的最高政府獎中華慈善獎，龍湖公益基金會連續(xù)四年獲得中基透明指數滿分。

與此同時，龍湖集團積極響應“雙碳”政策號召，截至期末，龍湖集團新建項目100%達到國家綠色建筑標準，并持續(xù)探索清潔能源的應用。目前，光伏發(fā)電系統(tǒng)已應用于12個商業(yè)項目，發(fā)電量在運營期間實現100%自消納，其中，蘇州獅山天街榮獲中國城商聯(lián)頒發(fā)的“綠色低碳可持續(xù)發(fā)展認證—鉑金級”獎項。

得益于在環(huán)境、社會及管治多維度的穩(wěn)步提升，龍湖集團獲得國內外權威機構的高度認可：MSCI ESG評級AA級，為內地房企的最高評級；全球房地產可持續(xù)發(fā)展基準GRESB得分96分（總分100分），獲得綠色四星級；CDP碳信息披露獲評B級。

聚勢向新

凝聚內生動力，深化戰(zhàn)略轉型

當前，房地產行業(yè)在周期中深度調整，亟需加快構建發(fā)展新模式。

在2025年，龍湖集團開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務板塊協(xié)力并進，在扎實的財務底盤之上，已連續(xù)三年實現覆蓋資本性開支后的正向經營性現金流，走出一條“低負債、低融資成本、正向現金流驅動”的健康發(fā)展路徑。

基于這條路徑，龍湖將與客戶建立更多新的鏈接。在2025年，龍湖通過“龍湖”APP高效整合全航道服務，建立了系統(tǒng)化的客戶反饋與響應機制，將客戶聲音轉化為產品與服務迭代的驅動力，形成從聆聽、反饋到改善的閉環(huán)。龍湖深信，企業(yè)的未來取決于與客戶鏈接的深度與溫度，是“善待”理念的堅定實踐，更是龍湖集團構筑新發(fā)展模式的堅實根基。

展望2026年，三大業(yè)務板塊將圍繞空間的建造、運營與服務，深化協(xié)同、迭代提升，共同致力于為城市與客戶創(chuàng)造更美好的生活場景、成為更值得長期托付的城市伙伴。

地產開發(fā)業(yè)務將繼續(xù)攻堅存貨去化，聚焦高質量回款，基于市場需求，強化行活能力，在產品力打造、服務標準等方面進一步迭代。

運營及服務業(yè)務持續(xù)兌現增長潛力。在運營業(yè)務中，商業(yè)投資預計在2026年新開9座左右商場，迭新商業(yè)空間，推動頭部項目的改造提升；龍湖資產管理持續(xù)通過多元業(yè)態(tài)協(xié)同優(yōu)勢，高效落地優(yōu)質項目，同時有序推進存量項目改造煥新，提升空間品質與用戶體驗，助力資產保值增值。

服務業(yè)務作為鏈接客戶、創(chuàng)造持久價值的橋梁，其重要性愈發(fā)凸顯，龍湖智創(chuàng)生活繼續(xù)提升服務質量和效率，實現高質量外拓，并挖掘社區(qū)新零售、租售、美居服務等新機遇；智慧營造品牌龍湖龍智造繼續(xù)為客戶創(chuàng)造增量價值，以好項目、好口碑帶動規(guī)模穩(wěn)步增長。

固本韌行，聚勢向新。未來，龍湖集團將以精耕運營、提質服務打磨內功，以數字賦能、AI驅動提升效能，構建以客戶為中心的價值生態(tài)，深化戰(zhàn)略轉型——走出一條更具韌性、更可持續(xù)的高質量發(fā)展道路。