運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)盈利79.2億元，穩(wěn)定貢獻(xiàn)利潤及現(xiàn)金流 

面對(duì)新周期與新環(huán)境，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)展現(xiàn)出澎湃活力，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流及利潤，成為龍湖集團(tuán)保障流動(dòng)性安全、穿越周期的重要引擎。

報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，在集團(tuán)營業(yè)收入中占比達(dá)到27.5%；全年實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，凈利率約30%。

2025年，由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理組成的運(yùn)營業(yè)務(wù)租金收入為141.9億元，同比增長(zhǎng)1.6%。

商業(yè)投資航道2025年租金收入同比增長(zhǎng)4%至112.1億元，出租率保持97%的高位。龍湖商業(yè)有效鎖定高消費(fèi)力客群，營業(yè)額、客流均實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，剔車營業(yè)額整體同比增長(zhǎng)17%，日均客流整體同比增長(zhǎng)16%。

2025年，龍湖商業(yè)聚焦一二線高能級(jí)城市的布局策略，全年新開業(yè)13座購物中心，武漢濱江天街、重慶江岸天街等商場(chǎng)開業(yè)即成為區(qū)域消費(fèi)地標(biāo)，客流銷售穩(wěn)居高位；此外，重慶北城天街、蘇州獅山天街等頭部商場(chǎng)也在年內(nèi)完成改造，有效提升了消費(fèi)體驗(yàn)與資產(chǎn)價(jià)值。

截至2025年12月31日，龍湖商業(yè)累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場(chǎng)達(dá)99座（分期項(xiàng)目合并后商場(chǎng)個(gè)數(shù)），覆蓋全國25座城市，運(yùn)營總建面為1050萬平方米（含車位總建筑面積為1403萬平方米），合作品牌超7400家，戰(zhàn)略合作品牌超400家，以“一店一策”的差異化運(yùn)營思路，持續(xù)輸出獨(dú)有的創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景與體驗(yàn)。

資產(chǎn)管理航道長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、服務(wù)式公寓、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院和健康養(yǎng)老六個(gè)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力，2025年實(shí)現(xiàn)收入29.8億元，通過優(yōu)化資產(chǎn)配置與運(yùn)營效能，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)質(zhì)量與盈利能力的雙提升。

其中，截至2025年12月31日，長(zhǎng)租公寓品牌冠寓通過提升產(chǎn)品力不斷升級(jí)租住體驗(yàn)，開業(yè)超六個(gè)月項(xiàng)目出租率達(dá)95.7%，租金收入24.8億元，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。全新活力街區(qū)“歡肆”，先后亮相上海、杭州、合肥、成都，通過與長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)協(xié)同，釋放空間聯(lián)動(dòng)效能，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)質(zhì)量與盈利能力的雙提升。

以物業(yè)服務(wù)、智慧營造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)收入為125.8億元。

物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)全年總收入為112.3億元，在管項(xiàng)目超2100個(gè)，在管面積約3.6億平方米，外拓占比約55%。主動(dòng)調(diào)整盤面，聚焦服務(wù)品質(zhì)，通過完善安防體系、強(qiáng)化智能化管控，并持續(xù)煥新設(shè)施、綠化及智慧系統(tǒng)，穩(wěn)步提升業(yè)主居住體驗(yàn)。

商企服務(wù)方面，龍湖智創(chuàng)生活堅(jiān)定踐行“城市聚焦與客戶聚焦”戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)觸角從城市地標(biāo)延伸至產(chǎn)業(yè)核心，實(shí)現(xiàn)了全周期、全鏈條資產(chǎn)服務(wù)的精準(zhǔn)落地。年內(nèi)新獲取北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)算力中心、杭州亞運(yùn)村媒體村商業(yè)綜合體、西安咸陽國際機(jī)場(chǎng)、成都寬窄巷子等地標(biāo)類項(xiàng)目，客戶包括小米、華為、阿里等世界500強(qiáng)企業(yè)，服務(wù)覆蓋金融、新一代信息技術(shù)、高端制造、新能源、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)。

龍湖龍智造作為“智慧營造”的踐行者，依托全周期的開發(fā)管理與品質(zhì)管控體系，以承諾兌現(xiàn)收獲客戶信賴，更在紓困盤活、城市更新等復(fù)雜實(shí)踐中積累了扎實(shí)能力，為合作伙伴提供穩(wěn)定可靠的專業(yè)支持。

2025年，龍湖龍智造實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13億元，全年新增代建面積1387萬平方米，代建銷售額206.2億元，交付面積293萬平方米，為客戶項(xiàng)目提供高品質(zhì)營造服務(wù)，助力價(jià)值創(chuàng)造。

財(cái)務(wù)優(yōu)化

債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，融資成本創(chuàng)歷史新低 

近年來，龍湖集團(tuán)主動(dòng)摒棄對(duì)杠桿與規(guī)模的依賴，聚焦債務(wù)壓降與正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，夯實(shí)財(cái)務(wù)安全底線。

2025年，龍湖集團(tuán)合計(jì)完成135億元境內(nèi)債券及92.3億港幣境外銀團(tuán)的安全兌付。截至2025年12月31日，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元；在手現(xiàn)金292.0億元；凈負(fù)債率為52.2%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.85倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率54.7%。

在 “安全削峰”后，龍湖集團(tuán)每年到期的集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)規(guī)模有限，其中，2026年剩余到期約61億元，包含約25億元境內(nèi)信用債、約23億元中債增進(jìn)擔(dān)保債券以及約13億元境外信用貸款；2027年到期約62億元，其中，境內(nèi)信用債約8億元、境外信用貸款約38億元、境外美元債約16億元。

穩(wěn)步、有序壓降負(fù)債的同時(shí)，龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化，融資成本、平均合同借貸年期均達(dá)到歷史最優(yōu)水平。截至2025年12月31日，龍湖集團(tuán)平均融資成本降至3.51%，平均合同借貸年期延長(zhǎng)至12.12年，含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正58億元，并已連續(xù)三年為正，為跨越周期提供堅(jiān)實(shí)支撐。

長(zhǎng)期以來，龍湖恪守“不逾期、不展期、不違約”承諾所積累的信用，為自身贏得了戰(zhàn)略合作銀行的持續(xù)信任與支持，截至2025年12月31日，龍湖集團(tuán)的有息負(fù)債中，銀行融資占比達(dá)89%，外幣債務(wù)占比降至10.0%，100%已做掉期，完全規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

向善共贏

探索清潔能源應(yīng)用，各項(xiàng)幫扶計(jì)劃持續(xù)落地

 堅(jiān)持“善待”底色，龍湖集團(tuán)結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)勢(shì)，貢獻(xiàn)社會(huì)價(jià)值，履行企業(yè)公民責(zé)任。

以“善待你一生”為出發(fā)點(diǎn)，龍湖公益基金會(huì)在“一老一小”、鄉(xiāng)村振興、助學(xué)興教等領(lǐng)域，開展各項(xiàng)幫扶計(jì)劃。截至最新數(shù)據(jù)，龍湖集團(tuán)及創(chuàng)始人、龍湖公益基金會(huì)累計(jì)捐贈(zèng)超20億元，龍湖公益基金會(huì)各項(xiàng)幫扶計(jì)劃累計(jì)幫扶超241萬人，志愿者人數(shù)超2萬人，累計(jì)志愿服務(wù)時(shí)長(zhǎng)超7.5萬小時(shí)。

因在公益領(lǐng)域的突出表現(xiàn)，龍湖集團(tuán)連續(xù)兩屆獲得中國公益慈善領(lǐng)域中的最高政府獎(jiǎng)中華慈善獎(jiǎng)，龍湖公益基金會(huì)連續(xù)四年獲得中基透明指數(shù)滿分。

與此同時(shí)，龍湖集團(tuán)積極響應(yīng)“雙碳”政策號(hào)召，截至期末，龍湖集團(tuán)新建項(xiàng)目100%達(dá)到國家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，并持續(xù)探索清潔能源的應(yīng)用。目前，光伏發(fā)電系統(tǒng)已應(yīng)用于12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，發(fā)電量在運(yùn)營期間實(shí)現(xiàn)100%自消納，其中，蘇州獅山天街榮獲中國城商聯(lián)頒發(fā)的“綠色低碳可持續(xù)發(fā)展認(rèn)證—鉑金級(jí)”獎(jiǎng)項(xiàng)。

得益于在環(huán)境、社會(huì)及管治多維度的穩(wěn)步提升，龍湖集團(tuán)獲得國內(nèi)外權(quán)威機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可：MSCI ESG評(píng)級(jí)AA級(jí)，為內(nèi)地房企的最高評(píng)級(jí)；全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展基準(zhǔn)GRESB得分96分（總分100分），獲得綠色四星級(jí)；CDP碳信息披露獲評(píng)B級(jí)。

聚勢(shì)向新

凝聚內(nèi)生動(dòng)力，深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)在周期中深度調(diào)整，亟需加快構(gòu)建發(fā)展新模式。

在2025年，龍湖集團(tuán)開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)力并進(jìn)，在扎實(shí)的財(cái)務(wù)底盤之上，已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)覆蓋資本性開支后的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，走出一條“低負(fù)債、低融資成本、正向現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)”的健康發(fā)展路徑。

基于這條路徑，龍湖將與客戶建立更多新的鏈接。在2025年，龍湖通過“龍湖”APP高效整合全航道服務(wù)，建立了系統(tǒng)化的客戶反饋與響應(yīng)機(jī)制，將客戶聲音轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品與服務(wù)迭代的驅(qū)動(dòng)力，形成從聆聽、反饋到改善的閉環(huán)。龍湖深信，企業(yè)的未來取決于與客戶鏈接的深度與溫度，是“善待”理念的堅(jiān)定實(shí)踐，更是龍湖集團(tuán)構(gòu)筑新發(fā)展模式的堅(jiān)實(shí)根基。

展望2026年，三大業(yè)務(wù)板塊將圍繞空間的建造、運(yùn)營與服務(wù)，深化協(xié)同、迭代提升，共同致力于為城市與客戶創(chuàng)造更美好的生活場(chǎng)景、成為更值得長(zhǎng)期托付的城市伙伴。

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)攻堅(jiān)存貨去化，聚焦高質(zhì)量回款，基于市場(chǎng)需求，強(qiáng)化行活能力，在產(chǎn)品力打造、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)一步迭代。

運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)兌現(xiàn)增長(zhǎng)潛力。在運(yùn)營業(yè)務(wù)中，商業(yè)投資預(yù)計(jì)在2026年新開9座左右商場(chǎng)，迭新商業(yè)空間，推動(dòng)頭部項(xiàng)目的改造提升；龍湖資產(chǎn)管理持續(xù)通過多元業(yè)態(tài)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，高效落地優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時(shí)有序推進(jìn)存量項(xiàng)目改造煥新，提升空間品質(zhì)與用戶體驗(yàn)，助力資產(chǎn)保值增值。

服務(wù)業(yè)務(wù)作為鏈接客戶、創(chuàng)造持久價(jià)值的橋梁，其重要性愈發(fā)凸顯，龍湖智創(chuàng)生活繼續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量和效率，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量外拓，并挖掘社區(qū)新零售、租售、美居服務(wù)等新機(jī)遇；智慧營造品牌龍湖龍智造繼續(xù)為客戶創(chuàng)造增量?jī)r(jià)值，以好項(xiàng)目、好口碑帶動(dòng)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。

固本韌行，聚勢(shì)向新。未來，龍湖集團(tuán)將以精耕運(yùn)營、提質(zhì)服務(wù)打磨內(nèi)功，以數(shù)字賦能、AI驅(qū)動(dòng)提升效能，構(gòu)建以客戶為中心的價(jià)值生態(tài)，深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——走出一條更具韌性、更可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展道路。